大家會想買預售屋主要是衝著兩點 1.便宜 2.可以做客變，對吧？
但很多人買了預售屋想客變的時候，卻遇到建商說不行！要不然各位也不會點進來看了。
關於預售屋到底可不可以客變這件事情，幾乎每年在 PTT 跟 Mobile01 上面都有人遇到在求解。
今天聊域系會詳細的說明預售屋不能客變的狀況，還有買了才發現不能客變的話能怎麼處理。我們會整理所有相關法令以及網路上大家遇到的案例一一做說明，Let’s GO！
但很多人買了預售屋想客變的時候，卻遇到建商說不行！要不然各位也不會點進來看了。
關於預售屋到底可不可以客變這件事情，幾乎每年在 PTT 跟 Mobile01 上面都有人遇到在求解。
今天聊域系會詳細的說明預售屋不能客變的狀況，還有買了才發現不能客變的話能怎麼處理。我們會整理所有相關法令以及網路上大家遇到的案例一一做說明，Let’s GO！
為什麼建商不願意提供客變服務？
買預售屋的人都知道客變的好處是，可以透過客變省下日後交屋後裝潢的格局變動費用。那麼對建商來說客變的好處跟壞處是什麼呢？
好處是對想買預售屋的消費者來說是一個吸引力，壞的部分則是佔比較多的，客變對建商的影響有以下幾點：
增加成本
增加成本意味著「利潤降低」。客變導致建商的成本增加包括：額外材料、時間成本、人力成本，和管理費用。例如通膨時期材料成本的漲幅可以說是3天一小漲、5天一大漲。還記得當初疫情時期因為碼頭工人不足，導致塞港運費大漲連帶建材費用跟著攀升的事情嗎？所以那時候有建商說客變一戶賠一戶，雖然是比較誇張的說法，但也反映了通膨時期成本的劇烈增加對建商來說是一個很大的壓力。
影響工期
客變會影響工期是肯定的，就像設計師原本的設計稿要修改一樣，且因為需符合建築法規，每次客變都需要再送審，如果因此超出合約書上預定交屋的日期，建商就要付給客戶延遲利息 (為日息萬分之五) ，對建商來說是另一個成本增加的風險。
增加爭議
客變因為有建築法規的限制，並不是可以隨意更改原本的建築設計的。如果買家要求的客變超出建商標準，建商可能拒絕，導致買家不滿並提出爭議，當然也有不在限制內但建商不想要客變的部分，因為麻煩而已。但如果建商未依合約或者法規進行客變，就會影響其聲譽、使客戶不滿，進而影響銷售狀況。
降低品質
大家還記得疫情期間美國聯準會的量化寬鬆政策 (QE) ，利率降低使得熱錢湧入房市，那個時期大家都藉此貸款買房，建商也趁此機會不段的大量蓋新建案，在工人有限的狀況下如果加入了客變項目，就會變得更趕，工人施工品質就會大幅下降。
綜合上述因子，對於建商來說其實給予客變的弊大於利，但通常小建案提供客變的機率是高的，因為這樣才能吸引消費者購買。
好處是對想買預售屋的消費者來說是一個吸引力，壞的部分則是佔比較多的，客變對建商的影響有以下幾點：
- 增加成本
- 影響工期
- 增加爭議
- 降低品質
增加成本
增加成本意味著「利潤降低」。客變導致建商的成本增加包括：額外材料、時間成本、人力成本，和管理費用。例如通膨時期材料成本的漲幅可以說是3天一小漲、5天一大漲。還記得當初疫情時期因為碼頭工人不足，導致塞港運費大漲連帶建材費用跟著攀升的事情嗎？所以那時候有建商說客變一戶賠一戶，雖然是比較誇張的說法，但也反映了通膨時期成本的劇烈增加對建商來說是一個很大的壓力。
影響工期
客變會影響工期是肯定的，就像設計師原本的設計稿要修改一樣，且因為需符合建築法規，每次客變都需要再送審，如果因此超出合約書上預定交屋的日期，建商就要付給客戶延遲利息 (為日息萬分之五) ，對建商來說是另一個成本增加的風險。
增加爭議
客變因為有建築法規的限制，並不是可以隨意更改原本的建築設計的。如果買家要求的客變超出建商標準，建商可能拒絕，導致買家不滿並提出爭議，當然也有不在限制內但建商不想要客變的部分，因為麻煩而已。但如果建商未依合約或者法規進行客變，就會影響其聲譽、使客戶不滿，進而影響銷售狀況。
降低品質
大家還記得疫情期間美國聯準會的量化寬鬆政策 (QE) ，利率降低使得熱錢湧入房市，那個時期大家都藉此貸款買房，建商也趁此機會不段的大量蓋新建案，在工人有限的狀況下如果加入了客變項目，就會變得更趕，工人施工品質就會大幅下降。
綜合上述因子，對於建商來說其實給予客變的弊大於利，但通常小建案提供客變的機率是高的，因為這樣才能吸引消費者購買。
建商不給客變怎麼辦？有法律途徑可以解決嗎？
講完上面建商不願意提供客變的原因後，大家最想問的應該是「建商不給客變是合法的嗎？」。遇到建商不給客變的狀況，首先我們要先清楚法律上有沒有明確規範建商必須讓消費者客變，答案是：沒有。
台灣的法規並沒有一條規定說建設公司一定要讓買預售屋的人客變。依照 行政院消費者保護會 的資料說明：「建商於簽約前應給予購屋人充分審閱契約的機會，契約審閱期規定為不得少於五天；依公平交易委員會規定，業者不能要求消費者先給付定金才提供契約書。」
之前行政院消保會保護處公布了一項消息，查了各縣市共50個建案給消費者的「預售屋買賣定型化契約」，只有4件符合消保處供步的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」。所以，想購買預售屋的朋友一定要在買賣合約上面認真得仔細看，如果沒有提到客變的話，可以再詢問一下工務或者代銷人員。
這裡也提供消保會網站上的【預售屋買賣契約書範本】與【預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項】給大家，點進去後最下方有可以下載的PDF檔，大家可以在還沒有買預售屋之前先去看一看合約內容，或者拿到建商給的合約後比對資料是否有違反內容條例，以利之後的買賣交易。
台灣的法規並沒有一條規定說建設公司一定要讓買預售屋的人客變。依照 行政院消費者保護會 的資料說明：「建商於簽約前應給予購屋人充分審閱契約的機會，契約審閱期規定為不得少於五天；依公平交易委員會規定，業者不能要求消費者先給付定金才提供契約書。」
之前行政院消保會保護處公布了一項消息，查了各縣市共50個建案給消費者的「預售屋買賣定型化契約」，只有4件符合消保處供步的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」。所以，想購買預售屋的朋友一定要在買賣合約上面認真得仔細看，如果沒有提到客變的話，可以再詢問一下工務或者代銷人員。
這裡也提供消保會網站上的【預售屋買賣契約書範本】與【預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項】給大家，點進去後最下方有可以下載的PDF檔，大家可以在還沒有買預售屋之前先去看一看合約內容，或者拿到建商給的合約後比對資料是否有違反內容條例，以利之後的買賣交易。
(預售屋買賣契約書範本內，第15條有關於建商延遲交屋應給付延遲利息予買方等事項 / 資料來源：行政院消保會)
買了預售屋後才發現合約上不能客變，還有救嗎？
如果已經簽訂合約也付了訂金，才發現不能客變的話有兩種狀況：
合約審閱期內
依據前面【預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項】提到的，買方有最少五天的審閱期，所以如果在審閱期內簽約反悔的話，都還是能跟建商解約並要求退還全部的訂金的。
之前有一個新聞報導，代銷業務告知買家只有在第一天付訂金才能享受優惠價格，買家因為怕錯過優惠就直接簽署了一堆文件與合約，而且當中的文件還包含「放棄審閱切結書」，意思是說買家願意放棄法定最少五天的合約審閱期。
上述的事件已經違反公平交易法第25條規定：
(一)要求購屋人須給付定金或一定費用始提供預售屋買賣契約書攜回審閱。
(二)簽約前未提供購屋人至少5日審閱期。但經購屋人已充分審閱契約並同意縮短期限者，不在此限。
這邊有一點要注意，建商在契約裡寫「充分閱讀故放棄審閱期」與「充分閱讀同意縮短審閱期」是不一樣的，如果買家是在被認定 “充分審閱契約並同意縮短期限” 的話，建商是並沒有違法的。
如果遇到建商要求先下定才能給合約書的狀況，也是違法的。依公平交易委員會規定，業者不能要求消費者先給付定金才提供契約書。所以撇除「充分閱讀同意縮短審閱期」的狀況，就算已經先簽約並且支付訂金，只要你拿到合約五天內發現不能客變的話，你都可以跟建商提出解約且全數拿回訂金。
超過合約審閱期
在審閱期內，依法規定買方可以退訂解約而不需支付違約金，但若已經過了審閱期，就必須根據違約金額比例來解約。
根據【預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項】中第二十四條、違約處罰之四的「付款條件及方式」規定，賣方有權沒收價款的百分之十五。但如果這個沒收金額超過你已經繳付的價款，則僅能以已繳價款為限，並可解除合約。
講個實例，假如你買了一間總價是1000萬的預售屋，簽署合約一段時間也已經付了200萬，這時候想解約，那建商最多只能拿150萬作為違約金，剩下的50萬要退回來給你。但如果你根據繳款期已經付了100萬，那麼建商只能根據目前階段收到的金額直接當作違約金，不能要求你補到150萬。
當然，15%違約金是最高上限。建議你可以在簽約前跟建商商量，達成一個雙方同意的違約金協議，不一定非得按照合約上規定的最高上限15%，可以自行協商適合的金額，這樣對你自己的預期心裡負擔也會比較小。
- 合約審閱期內
- 超過合約審閱期
合約審閱期內
依據前面【預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項】提到的，買方有最少五天的審閱期，所以如果在審閱期內簽約反悔的話，都還是能跟建商解約並要求退還全部的訂金的。
之前有一個新聞報導，代銷業務告知買家只有在第一天付訂金才能享受優惠價格，買家因為怕錯過優惠就直接簽署了一堆文件與合約，而且當中的文件還包含「放棄審閱切結書」，意思是說買家願意放棄法定最少五天的合約審閱期。
上述的事件已經違反公平交易法第25條規定：
(一)要求購屋人須給付定金或一定費用始提供預售屋買賣契約書攜回審閱。
(二)簽約前未提供購屋人至少5日審閱期。但經購屋人已充分審閱契約並同意縮短期限者，不在此限。
這邊有一點要注意，建商在契約裡寫「充分閱讀故放棄審閱期」與「充分閱讀同意縮短審閱期」是不一樣的，如果買家是在被認定 “充分審閱契約並同意縮短期限” 的話，建商是並沒有違法的。
如果遇到建商要求先下定才能給合約書的狀況，也是違法的。依公平交易委員會規定，業者不能要求消費者先給付定金才提供契約書。所以撇除「充分閱讀同意縮短審閱期」的狀況，就算已經先簽約並且支付訂金，只要你拿到合約五天內發現不能客變的話，你都可以跟建商提出解約且全數拿回訂金。
超過合約審閱期
在審閱期內，依法規定買方可以退訂解約而不需支付違約金，但若已經過了審閱期，就必須根據違約金額比例來解約。
根據【預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項】中第二十四條、違約處罰之四的「付款條件及方式」規定，賣方有權沒收價款的百分之十五。但如果這個沒收金額超過你已經繳付的價款，則僅能以已繳價款為限，並可解除合約。
講個實例，假如你買了一間總價是1000萬的預售屋，簽署合約一段時間也已經付了200萬，這時候想解約，那建商最多只能拿150萬作為違約金，剩下的50萬要退回來給你。但如果你根據繳款期已經付了100萬，那麼建商只能根據目前階段收到的金額直接當作違約金，不能要求你補到150萬。
當然，15%違約金是最高上限。建議你可以在簽約前跟建商商量，達成一個雙方同意的違約金協議，不一定非得按照合約上規定的最高上限15%，可以自行協商適合的金額，這樣對你自己的預期心裡負擔也會比較小。
(預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，第一條即提到拿到契約書後買方有最少五天的審閱期 / 資料來源：行政院消保會)
(15%違約金是最高上限 / 資料來源：行政院消保會)
難道就沒有不賠錢的作法？有！有一個方法也就是讓渡，俗稱的換約。
預售屋轉約的意思就是，當你跟建商簽訂了預售屋的買賣合約後，如果你想把這個預售屋轉讓給別人，其實你轉讓的是這個預售屋的所有權，而不是實際的房屋。所以這時候要簽的合約其實是一份「權利讓渡協議書」，讓新買家接替你將來取得這間房屋的產權。等建商把房屋建好後，他們會將產權登記轉到新買家的名下。
由於這份讓渡書只有在買賣雙方之間有法律效力，所以在簽完讓渡書後，你們還得一起前往建設公司辦理「換約」手續。程序完成後，建商才有依據將來把房屋的產權轉到新買家手上。
關於預售屋讓渡換約的詳細資訊，可以參考惠誠地政士聯合事務所寫的【預售屋轉讓換約的流程與費用】裡面有更詳細的說明。
這邊要提醒想利用換約方式解套的朋友們，要注意並不是每個建商都能讓買方換約。除了要事先詢問建商是否可以接受換約以外，更要留意政府在112年7月1日正式上路的「平均地權條例修正條文」。在112年6月30日之前買的預售屋都可以不售此條例限制的轉讓，但在此之後要轉讓就得滿足幾個條件，否則違約將處罰50至300萬元。
預售屋免申請轉讓條件：
預售屋需申請轉讓條件：
另外，根據這新規定在上述需要申請轉讓的六種況下，不管是否有其他新的情況，每個人每兩年只能轉讓一戶，而且在這兩年期限屆滿之前是不能撤銷轉讓申請的。
預售屋轉約的意思就是，當你跟建商簽訂了預售屋的買賣合約後，如果你想把這個預售屋轉讓給別人，其實你轉讓的是這個預售屋的所有權，而不是實際的房屋。所以這時候要簽的合約其實是一份「權利讓渡協議書」，讓新買家接替你將來取得這間房屋的產權。等建商把房屋建好後，他們會將產權登記轉到新買家的名下。
由於這份讓渡書只有在買賣雙方之間有法律效力，所以在簽完讓渡書後，你們還得一起前往建設公司辦理「換約」手續。程序完成後，建商才有依據將來把房屋的產權轉到新買家手上。
關於預售屋讓渡換約的詳細資訊，可以參考惠誠地政士聯合事務所寫的【預售屋轉讓換約的流程與費用】裡面有更詳細的說明。
這邊要提醒想利用換約方式解套的朋友們，要注意並不是每個建商都能讓買方換約。除了要事先詢問建商是否可以接受換約以外，更要留意政府在112年7月1日正式上路的「平均地權條例修正條文」。在112年6月30日之前買的預售屋都可以不售此條例限制的轉讓，但在此之後要轉讓就得滿足幾個條件，否則違約將處罰50至300萬元。
預售屋免申請轉讓條件：
- 夫妻、直系血親、兄弟姊妹二親等。
- 買方在簽約後死亡，由法定繼承人換約。
- 因公司合併或解散清算歸屬而轉讓。
- 於112年6月30日前購買的預售屋
預售屋需申請轉讓條件：
- 購買者因非自願性失業超過六個月，無法負擔貸款費用。
- 購買者去世，繼承人無意保留房產。
- 共同購買者之間進行轉售房產。
- 購買者設籍居住的房屋因災害毀損，無法繼續居住。
- 購買者或家人發生意外事故，造成第三方重傷或死亡而須賠償。
- 購買者或家庭成員罹患重大傷病或特定疾病，需要全日照顧超過六個月。
另外，根據這新規定在上述需要申請轉讓的六種況下，不管是否有其他新的情況，每個人每兩年只能轉讓一戶，而且在這兩年期限屆滿之前是不能撤銷轉讓申請的。
(資料來源：內政部地政司)
案例一：建商說不能客變，為什麼還是有人客變成功？
一名網友在臉書社團 「買房知識家 A你的Q」發文問說，當初買了預售屋代銷表明建商不提供客變，住戶討論群裡面也是收到建商同樣的答覆，但事後卻發現在建照上有住戶做了客變，覺得自己受騙、權益受損，所以上來請教網友們的意見。
這裡我們分兩部分來講 1.權益是否真的有受損 2.不能客變但卻發現有人客變
首先是權益的部分，只要建商在合約上表明不提供客變那住戶就沒有權益受損的問題，如同我們前面提到的，給不給客變沒有法律強制，這是建商的服務權利。除非合約書上面有說提供客變，但卻因為建商施工延宕然後沒有通知導致住戶過了可以客變期間，才會有權益損害的問題。
那為什麼建商說不能客變，結果還看到有人客變呢？
貼文裡面有提到說「建商自行賣給朋友」，所以其實就是自己人給自己人的方便，這是沒有問題的，好比說今天去買菜，要多送什麼給客人那是老闆自己的權利。所以這種事情並不是什麼特例。
也有不少建商在還沒有開賣之前，就先給已知情的員工或者地主戶讓他們優先認購。雖然在這階段建商尚未對外公開販售，但是某些建商會允許這些買家在還沒有正式送審圖說之前，讓他們進行客變規劃，然後再接續送審動作，因為一旦動工下去了就會如同一般提供客變的建商一樣，每次變更設計就需要送審變更後的圖說，而在最初設計圖說送審之前一併規畫改變，對私下提供客變服務的建商來說是最省事的做法。
關於其他網友是怎麼看待這件事情的，大家也可以點擊【原貼文】看看其他人的意見回饋。
這裡我們分兩部分來講 1.權益是否真的有受損 2.不能客變但卻發現有人客變
首先是權益的部分，只要建商在合約上表明不提供客變那住戶就沒有權益受損的問題，如同我們前面提到的，給不給客變沒有法律強制，這是建商的服務權利。除非合約書上面有說提供客變，但卻因為建商施工延宕然後沒有通知導致住戶過了可以客變期間，才會有權益損害的問題。
那為什麼建商說不能客變，結果還看到有人客變呢？
貼文裡面有提到說「建商自行賣給朋友」，所以其實就是自己人給自己人的方便，這是沒有問題的，好比說今天去買菜，要多送什麼給客人那是老闆自己的權利。所以這種事情並不是什麼特例。
也有不少建商在還沒有開賣之前，就先給已知情的員工或者地主戶讓他們優先認購。雖然在這階段建商尚未對外公開販售，但是某些建商會允許這些買家在還沒有正式送審圖說之前，讓他們進行客變規劃，然後再接續送審動作，因為一旦動工下去了就會如同一般提供客變的建商一樣，每次變更設計就需要送審變更後的圖說，而在最初設計圖說送審之前一併規畫改變，對私下提供客變服務的建商來說是最省事的做法。
關於其他網友是怎麼看待這件事情的，大家也可以點擊【原貼文】看看其他人的意見回饋。
(資料來源：買房知識家 A你的Q)
案例二：建設公司不開放買方客變合理嗎？
這名網友在臉書社團發問的問題，就是我們本篇一開始探討的主題。會特地再列入說明的原因是，讓大家了解其實很多人真的都不知道客變與否是建商的權利並非義務，原因就像網友在貼文裡面提到的，很多網路資訊都在推說買預售屋優勢就是可以客變，因為可以省下後續不少裝潢費用。
但是沒說清楚的是，客變對買家來說是優勢也是吸引力，但對賣家建商來說就不一定了。所以後來代銷有明確的告知為什麼該建案不提供客變，理由就是因為過去有發生不少糾紛，這些都是潛在的風險與成本，在前面的 「為什麼建商不願意提供客變服務？」已經有詳細的說明過囉。
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但是沒說清楚的是，客變對買家來說是優勢也是吸引力，但對賣家建商來說就不一定了。所以後來代銷有明確的告知為什麼該建案不提供客變，理由就是因為過去有發生不少糾紛，這些都是潛在的風險與成本，在前面的 「為什麼建商不願意提供客變服務？」已經有詳細的說明過囉。
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(資料來源：買房知識家 A你的Q)
案例三：我的建商能客變的部分比別人的還少，正常嗎？
在這個案例裡面遇到的問題，是每個買預售屋要客變的人都會遇到的問題：「預售屋客變有限制？」，也有人會發現為什麼每個建商能夠客變的項目都不一樣，這到底是怎麼一回事？
是事實上，客變還是要遵守建案的安全法規，所以並不是什麼都能變更，好比說關於外觀的部分有防火相關條例是不能隨意變動的，另外廚房跟廁所也是不能隨便位移的，除了結構安全野外也牽涉到整體建築管線結構設計。
另外貼文提到說，有些建商可以改客變格局，為什麼自己買的建商只提到電線、水管呢？
先說結論，這沒有問題，每間建商有權力決定自己客變服務的內容。那就來說說為什麼會這樣，舉個例子來說就像每間餐廳的套餐可以更換的項目不一樣，有些更換只要貼價差就好，有些不能更換，其實說到底就是「麻煩與否」。
客變設計變更對於建商來說也是如此，有時也會因為變更設計而去增減部分審查或是勘驗項目，因此每次客變設計變更都需要耗費大量人力去查對圖說，並製作變更目錄將所有圖說與建照正本提送供建管處審查，而且除了需要建築師簽章外，建商是需要再額外付費用給建築師，所以這就是為什麼有些建商不給客變，而有提供客變得建商卻每間允許的變更項目都有所不同的原因了。
最後再稍微提一下文中二工的問題，通常二工指的就是營造完工結束，確定沒問題建管也發適用執照後客人能自行再施工，但這樣以後如果出現漏水或結構破壞就不會是營造的問題。通常會說二工的，就是不走常規沒有通報建管申請然後自行動工，屬於違法施工，如果被抓到的話會被要求「復原」，也就是說必須恢復到跟建管單位那邊的圖說一樣才可以。
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是事實上，客變還是要遵守建案的安全法規，所以並不是什麼都能變更，好比說關於外觀的部分有防火相關條例是不能隨意變動的，另外廚房跟廁所也是不能隨便位移的，除了結構安全野外也牽涉到整體建築管線結構設計。
另外貼文提到說，有些建商可以改客變格局，為什麼自己買的建商只提到電線、水管呢？
先說結論，這沒有問題，每間建商有權力決定自己客變服務的內容。那就來說說為什麼會這樣，舉個例子來說就像每間餐廳的套餐可以更換的項目不一樣，有些更換只要貼價差就好，有些不能更換，其實說到底就是「麻煩與否」。
客變設計變更對於建商來說也是如此，有時也會因為變更設計而去增減部分審查或是勘驗項目，因此每次客變設計變更都需要耗費大量人力去查對圖說，並製作變更目錄將所有圖說與建照正本提送供建管處審查，而且除了需要建築師簽章外，建商是需要再額外付費用給建築師，所以這就是為什麼有些建商不給客變，而有提供客變得建商卻每間允許的變更項目都有所不同的原因了。
最後再稍微提一下文中二工的問題，通常二工指的就是營造完工結束，確定沒問題建管也發適用執照後客人能自行再施工，但這樣以後如果出現漏水或結構破壞就不會是營造的問題。通常會說二工的，就是不走常規沒有通報建管申請然後自行動工，屬於違法施工，如果被抓到的話會被要求「復原」，也就是說必須恢復到跟建管單位那邊的圖說一樣才可以。
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(資料來源：買房知識家 A你的Q)
重點總結
最後關於買預售屋無法客變的重點整理：
- 客變屬於附加服務，法律上沒有強制規定建商一定要提供客變服務給買預售屋的客戶做，建商不提供客變完全是合法的。
- 買了預售屋後才發現不能客變的話，記得趕快看一下是否還在審閱期5天內，只要期限內都能無條件解約並要求建商退全款。
- 每一個建商提供客變服務的範圍都不同，要看建商的合約內容怎麼寫，所以不同的建商會有不同的客變限制與規範。
- 建商不願意提供客變主要是因為考量到：成本、工期、爭議與品質等變動性問題。